Birden Fazla yapılan aynı Sözleşmenin geçerliliği ve özellikle Kira Sözleşmesinin Geçerliliği sorunu
Taraflar arasında aynı sözleşmenin hiçbir farklı hüküm içermeyen birkaç suretinin olması birden fazla sözleşme olmayıp tek sözleşmenin nüshalarıdır. Yani bu durumda tek sözleşme vardır. Genellikle sözleşmelere kaç nüsha olduğu yazılır. Makalemizin konusu bu değildir.
Yine tarafların muvazaalı sözleşmelerinde iki sözleşme vardır. Ancak buradaki iki sözleşme (bedelde muvazaa dışında) ayrı ayrı sözleşmelerdir. Örneğin mirastan mal kaçırmak amacıyla bağışladığı taşınmazı, tapuda satış gibi göstermede iki farklı sözleşme vardır. Birincisi gerçek iradeye uymayan satış sözleşmesi, ikincisi ise bağış sözleşmesi. Satış sözleşmesi gerçek iradeye uymadığından, bağış sözleşmesi ise şekil şartına uymadığı için geçersizdir. Ancak o husus ayrı bir inceleme konusudur. Bu nedenle burada sadece bedelde muvazaalı sözleşmeler kısmına değinilecektir.
Tarafları aynı olan sözleşmeden iki tane olması ve iki sözleşme arasında fark olması halinde hangisinin geçerli olacağı hususu hukuken önem arz etmektedir. Bu nedenle irdelenmelidir. Günlük hayatta en çok karşımıza biri düşük bedelli, diğeri ise yüksek bedelli iki adet kira sözleşmesinin varlığı şeklinde çıkmaktadır. Bunun sebebi de yüksek vergilerden kaçınmaktır.
Burada görünen irade ve gerçek irade kavramları önem kazanmaktadır. Tarafların gerçek iradesine uygun olan sözleşme geçerli olacaktır. Yani burada taraflar gerçek irade ile hangi sözleşmeyi yapmışlar ise o sözleşme geçerlidir. Diğer sözleşme gerçek iradeyi yansıtmadığı için hukuken geçersizdir. Gerçek iradenin tespiti ve bu iradeye uygun sözleşmenin hangisi olduğunun belirlenmesi halinde sorun yoktur. Gerçek iradeye uygun sözleşme geçerli olacak ve hukuki sorun bu sözleşmeye istinaden çözülecektir.
Ancak gerçek irade belirlenemezse ne olacaktır? Bu sorunun cevabı önemlidir. Örneğin aynı tarihli iki adet kira sözleşmesi vardır. Bedeli de aynı olduğunu, ancak kira sözleşmesinin birisinin bir yıllık diğerinin iki yıllık olduğunu düşünelim. Bu durumda taraflar ilk sözleşmede hatalı kararlaştırdıkları maddeyi düzeltmişlerse ilk sözleşme değil ikinci sözleşme gerçek iradelerine uygun olacağından geçerli olur. Hangisinin gerçek irade olduğu tespit edilemiyorsa sonraki yapılan sözleşme geçerli olacaktır. Hangisinin daha sonra yapıldığı tespit edilemez ise bu sorunun net cevabı yoktur. Tarafların geçek iradeleri araştırılmalı diğer ona göre geçerli olan tespit edilmelidir. Bu durumda gerçek iradeye uygun olmayan sözleşme geçersizdir.
Aynı sözleşmeden iki tane yapılması hususunun diğer en çok karşımıza çıkan kısmı, bedelde muvazaa sözleşmeleridir. Genelde tapu harçlarından kaçınmak için yapılır. Yüksek harç ödememek için tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi halinde iki ayrı bedelli iki satış sözleşmesi yapılmış sayılır. Birisi gerçek bedelli sözleşme diğeri, düşük bedelli sözleşme. Burada yine geçerli olan tarafların gerçek iradesine uygun olan satış bedelini gösteren satış sözleşmesidir. Ancak burada tarafların gerçek iradesi satış olduğu için satış sözleşmesi geçerlidir. Bedele ilişkin kısımda muvazaa vardır. Bu husus tespit edilirse harç tamamlatılmalı ve gerçek bedele göre karar verilmelidir.
Tapuda satış bedelinin yüksek gösterilmesi sureti ile de çift sözleşme yapılabilir. Genelde diğer ortağın şufa hakkını engellemek için tapuda satış bedelinin yüksek gösterilmesi de mümkündür. Burada geçerli olan tarafların gerçek iradesini yansıtan düşük bedelli satış sözleşmesidir. Yani düşük bedelli sözleşme ispat edilirse bu bedel üzerinden şufa hakkı kullanılabilir. Gerçek iradeyi yansıtan sözleşme geçerli olacaktır.
Tapu muvazaalı satışlarından sonra uygulamada en sık karşılaşılan çift sözleşme kira sözleşmesidir. Biri yüksek, diğeri düşük bedelli iki kira sözleşmesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Düşük bedelli sözleşme resmi kurumlara genellikle vergi dairesine verilmek için yapılır. Yani illegal amaç olan vergi kaçırma amaçlı yapılmış sözleşmedir. Bu durumda gerçek iradeyi yansıtmayan düşük bedelli sözleşme geçersizdir.
Bunun tam tersi de uygulamada pek karşılaşılmasa da mümkündür. Örneğin haksız menfaat temin etmek isteyen kurum, şirket, dernek yöneticisi bir yakınına ait bir taşınmazı gerçekte düşük bedelle kiralamasına rağmen, yüksek bedelli kira sözleşmesi yaparak yakınına para aktarmış olur. İllegal amaçlarla yüksek bedelli sözleşmede yapılabilir. Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunluluğu yoktur. Gerçek iradeyi yansıtan sözleşme sözlü yapılmış da olabilir. Burada da geçerli olan sözleşme gerçek iradeyi yansıtan sözleşmedir. (Sözlü olan sözleşme nasıl tespit edilecek sorusunun cevabı, ispat hukukunu ilgilendirdiğinden burada ispatı varmış gibi açıklama yapılmıştır.)
Ancak burada şuna dikkat edilmesi gerekir. Aradan belirli bir zaman geçmiş ise örneğin altı ay gibi önce yapılan sözleşme ile kiralanan taşınmaz için 6 ay sonra yüksek bedelle kira sözleşmesi yapılmış ise ikinci sözleşme tarafların gerçek iradesine uygun olduğundan geçerli olacaktır. İkinci sözleşme ile ilk sözleşme lağvedilmiştir. Hukuken ortadan kalmıştır.
Burada önem arz eden husus tarafların gerçek iradesini yansıtan sözleşmenin hangisinin olduğunun ispatıdır. Yargıtay “Kiracının yüksek bedelli kira sözleşmesini imzalaması için geçerli bir nedeni olmadığı gözetildiğinde düşük bedelli sözleşmenin vergi dairesine ibraz için düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlendiği anlaşılan 5.250 TL bedelli kira sözleşmesi hükümleri uyarınca uyuşmazlığın çözümü gerekirken yazılı gerekçeyle 3.500 TL bedelli sözleşmeye değer verilerek hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7634 E, 2019/5336 K.)
Yüksek mahkemenin birçok içtihadında gerçek sözleşme iradesini yansıtan sözleşmenin tespit edilmesi ve ona göre hüküm verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Diğer önemli bir hususta kira sözleşmenin de geçersizlik iddiası (muvazaa iddiası) var ise, görevli mahkeme sorunudur. Bu durumda İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması davasının ikame edilemeyecektir. Çünkü işin esası hakkında karar verilmesi gerekmektedir. Bu durum yargılamayı gerektirdiğinden davanın kira sözleşmeleri açısından Sulh Hukuk mahkemesi görevli olup davanın bu mahkemede görülmesi gerekir.