Ailenin korunması amaçlı düzenlemelerin kira sözleşmesine etkisi

AİLENİN KORUNMASI AMAÇLI DÜZENLEMELERİN KİRA SÖZLEŞMESİNE ETKİSİ

Ülkemizde esas olan sözleşme serbestisidir. İstisnaları kanunda belirtilmiştir. Bu istisnalardan en önemli birisi kira sözleşmesinin belirtilen tarihte sona ermemesi ve kanunen uzamasıdır. Yine kira sözleşmesine önemli bir istisna Türk Medeni Kanunu ile gelmiştir. Aynı kanunun benzeri yeni TBK da paralel bir şekilde düzenlemiştir.

Türk Medeni Kanununda;

Aile konutu

Madde 194- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur” denmiştir.

Türk Borçlar Kanunundaki benzer düzenlemede ise;

Aile konutu

MADDE 349- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır” denilmiştir.

Ancak her iki düzenleme ilk olması açısından önemlidir. Ancak yetersiz olup uygulamada bazı soruların net olarak cevabı yoktur. Bazı hukuki durumun kanunda açıkça çözümü yoktur.

Her iki kanuna göre kiracı olan eş diğerinin rızası olmadan aile konutunun kira sözleşmesini feshedemez. Dikkat edilirse kiracı olan eşlere tanınmış bir haktır. Kiralayan konumundaki eşlere böyle bir hak tanınmamıştır. Çünkü kanunun amacı zayıf konum da olan kiracı aileyi korumaktır.

Her kiralanan taşınmaz aile konutu olmaz. Örneğin kiralanan bir yazlık ikamet için olmadığı sürece aile konutu olarak değerlendirilemez. Yine işyerleri ve ofisler aile konutu olarak değerlendirilemez. Home ofis aile konutu olabilir. Ancak işyerleri fiilen konut olarak kullanılması durumunda kira sözleşmesi konut olarak yapılmış ise ne olacaktır? Bu sorunun cevabı kanunda yoktur. Ancak kanun amacı doğrultusunda aile konutu olarak değerlendirilmesi kanımca amaca daha uygun olacaktır. Özellikle son yıllarda dükkanlar yasal yada yasal olmayacak şekilde konuta çevrilmiştir.  Yasal olarak konuta çevrilmiş olanlar zaten konut statüsünü kazanmıştır. Ancak fiilen konut olarak kullanılan taşınmazlarda aile konutuna dahil olmalıdır. Kiralık olmayan mülk olan aile konutları da bu korumadan yararlanmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu eşin rızası olmadan verilen bir ipoteğin geçersiz olduğuna 2013/2-2056 Esas 2015/1201 Karar sayılı 15.4.2015 tarihlinde karar vermiştir. Kararda bu husus açıkça belirtilmiştir.

HGK bu kararında;  madde hükmü ile aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir” denilmiştir.

Bu karar dikkate alındığında fiillen aile konutu olarak kullanım yeterlidir. Tapuya şerh zorunlu değildir. Bu durumda eşin rızası alınmadan aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin feshinin geçersiz olacağı karardan açıkça anlaşılmaktadır. Bu hak için diğer eşin ihtar ile kiracı sıfatını kazanmış olması da gerekmez. Yani hiçbir şey yapmasa da eş rızası alınmadan sözleşme feshedilemeyecektir.

Sözleşmenin tarafı olmayan eşin ihtar ile taraf sıfatını kazanması farklı bir makalenin konusudur. Ancak eş taraf olmadan da kanunen tarafmış gibi iradesi dışında feshe karşı kanun koyucu tarafından korunmuştur. Yine sözleşmenin tarafı olan eşin tek başına verdiği ve kira sözleşmesinin sonlanması amaçlı tahliye taahhüdünün geçerliliği hususu da ayrı bir makale konusu olup diğer bir makalede bu husus incelenmiştir.

Kiracı olmayan eşin davaya müdahalesi yada şikayet yolu ile bu hususu ileri sürmesinin nasıl olacağı hususunda hukukçulardan yardım almanızı öneririz.

Halil Güven
Kaynak: https://avibrahimgullu.com/ailenin-korunmasi-amacli-duzenlemelerin-kira-sozlesmesine-etkisi/

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*